Chaque annee, pres de 200 000 Francais investissent dans la pierre a l'etranger, selon les estimations de la Direction generale des finances publiques. Diversification patrimoniale, prix au metre carre trois a cinq fois inferieurs a ceux de Paris, regimes fiscaux avantageux, perspectives de plus-value portees par le tourisme mondial : les raisons de franchir les frontieres ne manquent pas. Mais attention, acheter un bien hors de l'Hexagone implique des cadres juridiques differents, des risques de change et une fiscalite croisee parfois redoutable. Voici les cinq destinations qui concentrent l'essentiel des investissements francais, avec les donnees concretes pour prendre votre decision en connaissance de cause.
Le Portugal : un marche mature porte par la qualite de vie
Le Portugal reste la premiere destination europeenne des investisseurs francais. Selon l'INE (Institut national de statistiques portugais), les acheteurs etrangers representaient 12,4 % des transactions immobilieres en 2024, et les Francais occupaient la premiere place parmi les acquerants non residents.
Prix et zones d'investissement
Le marche portugais presente des ecarts de prix considerables selon la localisation. A Lisbonne, le prix moyen au metre carre s'etablit autour de 5 200 euros dans les quartiers centraux (Chiado, Alfama, Principe Real), tandis que Porto affiche des tarifs plus accessibles, aux alentours de 3 500 euros/m². L'Algarve, region touristique par excellence, propose des biens entre 2 800 et 4 500 euros/m² selon la proximite du littoral.
Les investisseurs avises se tournent de plus en plus vers des villes secondaires comme Braga, Aveiro ou Setubal, ou les prix oscillent entre 1 800 et 2 500 euros/m², avec des rendements locatifs bruts pouvant atteindre 6 a 7 %.
Cadre fiscal : la fin du regime NHR
Le regime de « Residente Nao Habitual » (NHR), qui offrait une exoneration quasi totale des revenus etrangers pendant dix ans, a ete supprime pour les nouveaux arrivants depuis le 1er janvier 2024. Il a ete remplace par un statut plus restrictif destine aux « travailleurs qualifies ». Si vous etes deja beneficiaire du NHR, votre statut reste valide jusqu'a echeance.
Les revenus locatifs perçus au Portugal sont imposes a un taux forfaitaire de 28 % pour les non-residents. Une convention fiscale franco-portugaise permet d'eviter la double imposition, mais vous devrez neanmoins declarer ces revenus en France.
Points de vigilance
La concurrence immobiliere s'est fortement intensifiee depuis 2020. Les prix a Lisbonne ont augmente de plus de 40 % en cinq ans. Assurez-vous que le rendement locatif couvre vos charges reelles, y compris la taxe municipale (IMI), les frais de copropriete et l'eventuelle gestion a distance.
L'Espagne : proximite geographique et diversite des marches
L'Espagne se classe au deuxieme rang des destinations privilegiees par les Francais, notamment grace a sa proximite geographique et a la variete de ses marches immobiliers. En 2024, les acheteurs francais representaient environ 8 % des transactions etrangeres en Espagne, selon le Colegio de Registradores.
Les zones les plus porteuses
La Costa del Sol (Malaga, Marbella, Estepona) constitue le bastion historique de l'investissement francais. Les prix y varient de 3 000 a 6 500 euros/m² selon la proximite de la plage. Le rendement locatif touristique brut atteint 7 a 9 % dans les zones les plus demandees.
Barcelone affiche des prix moyens de 4 800 euros/m², avec un marche locatif dynamique mais une reglementation touristique de plus en plus stricte : la ville a gele la delivrance de nouvelles licences de location touristique en 2024. Madrid, quant a elle, propose des prix comparables mais avec un marche locatif longue duree plus stable, porte par une croissance economique soutenue.
Les villes emergentes comme Valence (2 200 euros/m²) et Alicante (1 800 euros/m²) offrent un excellent rapport qualite-prix, avec des rendements bruts de 6 a 8 %.
Fiscalite et droit de propriete
Les non-residents sont imposes a 24 % sur les revenus locatifs espagnols (19 % pour les residents de l'UE). L'impot sur la plus-value immobiliere varie de 19 a 26 % selon le montant du gain. Les frais de notaire et d'enregistrement representent environ 10 a 13 % du prix d'achat.
Le « Golden Visa » espagnol, qui accordait un permis de sejour en echange d'un investissement immobilier de 500 000 euros minimum, a ete supprime en avril 2025. Cette voie d'acces a la residence n'est donc plus disponible.
Le Maroc : des prix attractifs et une forte demande locative
Le Maroc reste une destination de choix pour les investisseurs francais, grace a sa proximite (2 h 30 de vol depuis Paris), sa population francophone et des prix immobiliers tres competitifs. Selon Bank Al-Maghrib, les investissements etrangers dans l'immobilier marocain ont atteint 14,2 milliards de dirhams en 2024, dont pres de 35 % en provenance de France.
Prix au metre carre et rentabilite
A Marrakech, les prix varient de 800 a 2 500 euros/m² selon le quartier et le type de bien. Un riad dans la medina se negocie entre 150 000 et 400 000 euros. A Casablanca, le marche est plus structure, avec des prix de 1 200 a 3 000 euros/m² dans les quartiers prisees (Anfa, Maarif).
Tanger, portee par le developpement du port Tanger Med et de la ligne TGV, connait une hausse soutenue : les prix ont progresse de 25 % entre 2020 et 2025, pour s'etablir entre 1 000 et 2 200 euros/m².
La rentabilite locative brute atteint facilement 8 a 12 % en location saisonniere a Marrakech, mais elle depend fortement du taux d'occupation et de la qualite de la gestion.
Aspects juridiques et fiscaux
Les etrangers peuvent acquerir librement des biens au Maroc, a l'exception des terres agricoles. L'acte de vente doit etre etabli par un notaire et inscrit a la Conservation fonciere. Les revenus locatifs sont imposes au taux progressif marocain (10 a 38 %), avec un abattement de 40 % sur le revenu brut.
La convention fiscale franco-marocaine previent la double imposition, mais les revenus doivent etre declares en France. Le risque de change existe : le dirham marocain (MAD) est partiellement indexe sur un panier euro/dollar, ce qui limite la volatilite sans l'eliminer totalement.
Points de vigilance
Le systeme juridique marocain offre des garanties de propriete correctes lorsque le bien est immatricule a la Conservation fonciere (titre foncier). En revanche, les biens non titr es (« melk ») presentent des risques importants de litiges. Exigez systematiquement un titre foncier avant tout achat.
La Thailande : rendements eleves et cadre juridique specifique
La Thailande attire les investisseurs par ses prix tres bas, sa rentabilite touristique elevee et son cadre de vie. Bangkok, Phuket et Chiang Mai concentrent l'essentiel des acquisitions etrangeres. Selon le Real Estate Information Center (REIC), les etrangers ont acquis pour 78 milliards de bahts de condominiums en 2024, soit une hausse de 22 % sur un an.
Prix et types de biens accessibles
A Bangkok, les prix des condominiums varient de 2 000 a 5 000 euros/m² dans les quartiers centraux (Sukhumvit, Silom, Sathorn). En peripherie, comptez 1 200 a 2 000 euros/m². A Phuket, les prix oscillent entre 2 500 et 4 500 euros/m² pour les biens proches des plages.
Le rendement locatif brut se situe entre 5 et 8 % a Bangkok, et peut atteindre 10 a 12 % a Phuket en location saisonniere bien geree.
Restrictions legales pour les etrangers
La legislation thailandaise interdit aux etrangers de posseder un terrain. En revanche, l'acquisition de condominiums est autorisee, sous reserve que la part de propriete etrangere ne depasse pas 49 % de la surface totale de l'immeuble. Pour les maisons individuelles, la solution la plus courante consiste a creer une societe thailandaise (Thai company limited) ou a signer un bail emphyteotique de 30 ans, renouvelable.
Les revenus locatifs sont imposes a un taux progressif pouvant atteindre 35 % pour les non-residents. La creation d'une societe thailandaise peut reduire la charge fiscale, mais implique des obligations comptables et administratives significatives.
Points de vigilance
Le marche thailandais est dynamique mais volatile. Les variations de change entre l'euro et le baht thailandais (THB) peuvent affecter significativement la rentabilite. Faites appel a un avocat local anglophone ou francophone pour securiser la transaction et verifier la conformite du titre de propriete (Chanote).
Les Etats-Unis : un marche liquide et des opportunites diversifiees
Les Etats-Unis offrent un cadre juridique solide, un marche immobilier extremement liquide et des perspectives de plus-value portees par la croissance demographique. Selon la National Association of Realtors (NAR), les acheteurs etrangers ont investi 42 milliards de dollars dans l'immobilier americain en 2024.
Les zones d'investissement les plus attractives
La Floride reste la destination numero un des investisseurs francais aux Etats-Unis. Miami, Fort Lauderdale et Orlando proposent des biens de 3 000 a 8 000 dollars/m² selon le quartier. L'absence d'impot sur le revenu au niveau de l'Etat (no state income tax) constitue un avantage fiscal notable.
Le Texas (Dallas, Houston, Austin) offre des prix plus accessibles, entre 1 500 et 3 500 dollars/m², avec une croissance demographique parmi les plus fortes du pays. La Californie (Los Angeles, San Francisco) reste un marche premium, avec des prix depassant souvent 7 000 dollars/m², mais une reglementation locative contraignante.
Visa et residence
L'achat immobilier seul ne donne pas droit a un visa de residence. Le programme EB-5 permet d'obtenir une carte verte en echange d'un investissement de 800 000 dollars minimum dans une zone rurale ou a fort chomage (1 050 000 dollars ailleurs), avec la creation d'au moins 10 emplois. Pour les details sur les formalites ESTA et visa, consultez notre guide dedie.
Fiscalite et frais
Les revenus locatifs americains sont imposes au taux federal progressif (10 a 37 %). Les « property taxes » annuelles representent 0,5 a 2,5 % de la valeur du bien selon l'Etat. Les assurances (ouragan en Floride, tremblement de terre en Californie) peuvent representer un poste de depenses considerable.
La convention fiscale franco-americaine permet d'eviter la double imposition, mais la gestion declarative est complexe : vous devrez remplir une declaration fiscale americaine (formulaire 1040-NR) en plus de votre declaration française.
La fiscalite des residents francais investissant a l'etranger
En tant que resident fiscal français, vous etes tenu de declarer l'ensemble de vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs perçus a l'etranger. Le mecanisme de credit d'impot prevu par les conventions fiscales bilaterales evite generalement la double imposition, mais ne la supprime pas toujours integralement.
Obligations declaratives
Vous devez declarer vos comptes bancaires ouverts a l'etranger (formulaire 3916), vos contrats d'assurance-vie etrangers et la valeur de vos biens immobiliers detenus hors de France (impot sur la fortune immobiliere, si applicable). Le defaut de declaration peut entrainer des amendes de 1 500 euros par compte non declare, voire 10 000 euros si le compte se situe dans un Etat non cooperatif.
Prelevements sociaux
Les revenus fonciers etrangers sont soumis aux prelevements sociaux de 17,2 % en France, sauf si une convention fiscale prevoit un mecanisme d'exemption. Depuis la jurisprudence « de Ruyter » et les ajustements legislatifs subsequents, les residents affilies a un regime de securite sociale d'un autre Etat de l'UE/EEE peuvent etre exoneres des cotisations sociales (mais restent redevables de la CSG/CRDS a un taux reduit de 7,5 %).
Le recours indispensable a un expert
Investir a l'etranger sans accompagnement fiscal constitue une erreur couteuse. Un conseiller fiscal specialise en fiscalite internationale vous coutera entre 1 500 et 5 000 euros pour un audit complet, mais cette depense se rentabilise des la premiere annee par l'optimisation des declarations et l'utilisation correcte des conventions fiscales.
Pour approfondir les fondamentaux de l'investissement immobilier, consultez notre guide complet sur les raisons d'investir dans l'immobilier. Et si vous envisagez une destination moins conventionnelle, decouvrez notre analyse du marche immobilier malgache, une alternative encore meconnue aux destinations traditionnelles.
Questions frequentes
Faut-il creer une societe pour investir dans l'immobilier a l'etranger ?
Ce n'est pas obligatoire dans la plupart des pays, mais c'est souvent recommande pour des raisons fiscales et de protection juridique. En Thailande, une societe locale est quasiment indispensable pour acquerir un bien autre qu'un condominium. Aux Etats-Unis, la creation d'une LLC (Limited Liability Company) offre une protection de responsabilite et peut simplifier la fiscalite. Consultez un avocat specialise dans le pays vise avant de prendre votre decision.
Peut-on obtenir un pret immobilier français pour acheter a l'etranger ?
Oui, certaines banques françaises acceptent de financer un achat immobilier a l'etranger, mais elles exigent generalement un apport de 30 a 50 % et une garantie sur un bien situe en France (hypotheque ou nantissement d'un contrat d'assurance-vie). Les taux sont souvent majores de 0,3 a 0,5 point par rapport aux credits classiques. Vous pouvez egalement solliciter un pret aupres d'une banque locale dans le pays d'achat, sous reserve de remplir les conditions de solvabilite.
Quels sont les principaux risques d'un investissement immobilier a l'etranger ?
Les risques majeurs incluent le risque de change (variation de la monnaie locale par rapport a l'euro), le risque juridique (droit de propriete moins securise dans certains pays), le risque politique (instabilite, changement de legislation defavorable aux etrangers), et le risque de gestion a distance (difficulte a superviser le bien et les locataires). La fiscalite croisee entre deux pays constitue egalement une source de complexite et de couts imprevus si elle n'est pas anticipee.
Comment gerer un bien locatif a distance depuis la France ?
La solution la plus courante consiste a faire appel a une agence de gestion locative locale, dont les honoraires representent generalement 8 a 15 % des loyers perçus. Assurez-vous de choisir une agence disposant de references verifiables et d'un contrat detaille. Pour la location saisonniere, des plateformes comme Airbnb proposent des outils de gestion a distance, mais une personne de confiance sur place reste indispensable pour gerer les urgences (plomberie, serrurerie, accueil des locataires).