Chaque année, plus de 1,2 million de contrats de location sont signés en France. Pourtant, une proportion significative de litiges portés devant les tribunaux d'instance concerne des conflits locatifs : dépôt de garantie non restitué, clauses abusives, congé irrégulier. La cause principale ? Une méconnaissance du cadre juridique qui régit le bail de location. Que vous soyez propriétaire bailleur ou futur locataire, maîtriser les règles du contrat de location n'est pas une option : c'est une nécessité pour protéger vos intérêts et éviter des procédures longues et coûteuses.

Ce guide juridique complet détaille l'ensemble des dispositions applicables en 2025, de la signature du bail jusqu'à la restitution des clés, en s'appuyant sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Élan du 23 novembre 2018.

Les trois types de bail de location en 2025

Le droit français distingue trois grands types de contrats de location pour les résidences principales. Chacun répond à des besoins spécifiques et obéit à des règles distinctes.

Le bail de location vide (non meublé)

Régi par le titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, le bail vide constitue la forme la plus courante et la plus protectrice pour le locataire. Sa durée minimale est fixée à 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, et à 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI, société d'investissement). À son terme, le bail se reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé délivré dans les formes légales.

Ce type de contrat offre au locataire une stabilité considérable : le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance et pour des motifs strictement encadrés par la loi (reprise personnelle, vente, motif légitime et sérieux).

Le bail meublé

Le logement meublé doit comporter un ensemble d'équipements définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires, rangements et matériel d'entretien ménager. L'absence d'un seul de ces éléments peut entraîner la requalification du bail en location vide par le juge, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.

La durée minimale du bail meublé est d'1 an, réduite à 9 mois pour les étudiants (bail étudiant non reconductible). Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le régime micro-BIC ou réel, et non pas en revenus fonciers comme pour la location vide.

Le bail mobilité

Introduit par la loi Élan du 23 novembre 2018 (articles 107 à 116), le bail mobilité s'adresse à un public spécifique : étudiants, personnes en formation professionnelle, en contrat d'apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ni de reconduction.

Particularité majeure : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d'un bail mobilité (article 25-18 de la loi de 1989). En revanche, le bailleur peut demander la garantie Visale, dispositif gratuit proposé par Action Logement.

Les clauses obligatoires du contrat de location

Depuis la loi ALUR, le contenu du bail est strictement encadré. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose la mention des éléments suivants :

• Identité complète des parties : nom, prénom, adresse du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire
• Description du logement : adresse, type d'habitat (individuel ou collectif), surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction, nombre de pièces, équipements d'accès (cave, parking, jardin)
• Date de prise d'effet et durée du contrat
• Montant du loyer, modalités de paiement et conditions de révision
• Montant du dépôt de garantie, le cas échéant
• Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
• Nature et montant des charges récupérables

Le bail doit obligatoirement être accompagné d'un dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant le DPE, le diagnostic plomb (CREP), l'état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic amiante et, selon les cas, le diagnostic électricité et gaz. Pour en savoir plus sur ces obligations, consultez notre guide complet sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.

Le dépôt de garantie : montant, versement et restitution

Montant plafonné par la loi

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les plafonds suivants :

• Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
• Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Il ne peut en aucun cas être révisé en cours de contrat, même lors du renouvellement du bail.

Délais de restitution

La loi ALUR a harmonisé et raccourci les délais de restitution. Le propriétaire dispose de :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
• 2 mois si des dégradations sont constatées (hors usure normale définie par la jurisprudence)

Passé ce délai, le dépôt de garantie non restitué produit des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (article 22 alinéa 5). Cette pénalité, souvent méconnue des bailleurs, peut rapidement représenter un montant supérieur au dépôt lui-même. Toute retenue doit impérativement être justifiée par des devis, factures ou constats établis contradictoirement.

L'état des lieux : un document capital

L'état des lieux est le pivot de la relation locative. Prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être réalisé de manière contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté (huissier de justice, agent immobilier).

L'état des lieux d'entrée

Il décrit avec précision l'état de chaque pièce, des équipements et des éléments de confort au moment de la remise des clés. Depuis la loi ALUR, il doit être réalisé selon un modèle type défini par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Pensez à y joindre des photographies datées : elles constituent des preuves précieuses en cas de litige.

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour demander la modification de l'état des lieux d'entrée s'il constate des anomalies non relevées initialement. Durant la première période de chauffe, il peut également signaler des défauts du système de chauffage.

L'état des lieux de sortie

Effectué lors de la restitution des clés, il est comparé point par point à l'état des lieux d'entrée. Les différences constatées, après application de la grille de vétusté (lorsqu'elle est annexée au bail), déterminent les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. L'absence d'état des lieux d'entrée joue en faveur du locataire : le logement est alors présumé avoir été reçu en bon état, conformément à l'article 1731 du Code civil.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision. Il doit simplement respecter un préavis dont la durée varie selon le type de bail :

• Bail vide : préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certaines situations (zone tendue au sens du décret n° 2013-392, mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social)
• Bail meublé : préavis de 1 mois dans tous les cas
• Bail mobilité : préavis de 1 mois

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception effective de la lettre. Pour approfondir les aspects pratiques de la gestion d'un bien en location, consultez notre guide sur la gestion locative : seul ou via une agence.

Le congé donné par le propriétaire

Le bailleur ne peut délivrer congé qu'à l'échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) avant la date de fin du contrat. Le congé n'est valable que pour trois motifs limitativement énumérés par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Reprise pour habiter : le propriétaire souhaite occuper le logement comme résidence principale (pour lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, un ascendant ou un descendant)
• Vente du logement : le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption et le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente
• Motif légitime et sérieux : manquements répétés du locataire à ses obligations (impayés de loyer, troubles de voisinage, défaut d'assurance, sous-location non autorisée)

Pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur, le bailleur est tenu de proposer un relogement correspondant à leurs besoins dans un périmètre géographique proche, sauf si le bailleur lui-même remplit ces conditions d'âge et de ressources.

Encadrement et révision du loyer

L'encadrement des loyers

Le dispositif d'encadrement des loyers, prévu par l'article 140 de la loi Élan, s'applique à titre expérimental dans les zones tendues : Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Hellemmes, Lomme, les communes de Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. Dans ces territoires, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf à justifier d'un « complément de loyer » pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue remarquable, hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m).

En cas de dépassement, le locataire dispose d'un délai de 3 ans à compter de la signature du bail pour engager une action en diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection.

La révision annuelle

La révision du loyer n'est possible que si une clause de révision figure dans le bail. Elle intervient une fois par an, à la date convenue ou à la date anniversaire du contrat, sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La formule de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer en cours × (dernier IRL connu / IRL du même trimestre de l'année précédente)

Le bailleur dispose d'un délai de 1 an à compter de la date prévue pour la révision pour la solliciter. Passé ce délai, la révision est perdue et ne peut pas s'appliquer rétroactivement, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 12 avril 2018, n° 17-13.465).

Les charges locatives récupérables

Les charges récupérables sur le locataire sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles comprennent notamment les dépenses d'entretien des parties communes, l'eau froide et chaude, le chauffage collectif, l'ascenseur, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de gardiennage (à hauteur de 75 % si le gardien assure l'entretien et la sortie des poubelles).

La régularisation des charges doit intervenir au moins une fois par an. Le bailleur doit communiquer au locataire un décompte détaillé des charges par nature, ainsi que le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives doivent rester à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte.

Les obligations réciproques du bailleur et du locataire

Obligations du bailleur

En vertu des articles 6 et 20-1 de la loi de 1989, le propriétaire est tenu de :

• Délivrer un logement décent (surface habitable minimale de 9 m² avec hauteur sous plafond de 2,20 m, ou volume habitable de 20 m³)
• Assurer la jouissance paisible du logement
• Effectuer les réparations importantes (toiture, plomberie générale, installation électrique vétuste, ravalement)
• Ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation

Obligations du locataire

L'article 7 de la loi de 1989 impose au locataire de :

• Payer le loyer et les charges aux termes convenus
• Souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et en justifier annuellement
• User paisiblement du logement et répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail
• Prendre en charge l'entretien courant et les menues réparations (décret n° 87-712 du 26 août 1987)
• Ne pas procéder à des transformations sans l'accord écrit du bailleur

Si vous hésitez encore entre devenir propriétaire ou rester locataire, consultez notre analyse comparative entre l'achat et la location pour prendre une décision éclairée.

Questions fréquentes sur le bail de location

Le propriétaire peut-il interdire les animaux de compagnie dans le bail ?

Non. L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 interdit toute clause prohibant la détention d'un animal domestique dans un logement loué. Une telle clause est réputée non écrite. En revanche, le locataire reste responsable des éventuels dommages causés par son animal et doit veiller à ce qu'il ne cause pas de troubles anormaux de voisinage.

Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais ?

Passé le délai légal (1 ou 2 mois selon les cas), adressez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Sans réponse sous 8 jours, saisissez la commission départementale de conciliation (procédure gratuite) ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Rappelons que la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique automatiquement (article 22 de la loi de 1989).

Un bail verbal est-il valable en location ?

Si un bail écrit est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989, un bail verbal n'est pas pour autant nul. La jurisprudence reconnaît son existence, mais le locataire est alors considéré comme bénéficiant d'un bail soumis aux dispositions de la loi de 1989 dans leur intégralité. En pratique, l'absence d'écrit pénalise surtout le bailleur, car c'est à lui qu'il revient de prouver les conditions convenues (montant du loyer, charges, durée).

Le locataire peut-il sous-louer son logement ?

La sous-location est interdite sans l'accord écrit du bailleur (article 8 de la loi de 1989). Le propriétaire doit donner son autorisation et le sous-loyer ne peut excéder le loyer principal. En cas de sous-location illicite, le bailleur peut demander la résiliation du bail et des dommages-intérêts. À noter que la sous-location via des plateformes de type Airbnb est soumise à des réglementations locales spécifiques et nécessite, dans la plupart des cas, une autorisation de la mairie.