Le bail de location est le contrat fondamental entre propriétaire et locataire. Comprendre ses clauses, ses obligations et ses droits évite des litiges coûteux. Cet article vous explique tout ce qu'il faut savoir avant de signer ou de faire signer un contrat de location en 2025.

Types de bail existants

Bail non-meublé (vide) : C'est le contrat standard pour une location de longue durée. La durée est de 3 ans pour un propriétaire personne physique, 6 ans pour une personne morale (entreprise, investisseur). Le locataire bénéficie d'une forte protection légale.

Bail meublé : Le bien est loué avec mobilier et équipements. La durée minimale est 1 an (en résidence principale) ou 9 mois en mobilité professionnelle. La protection du locataire est moins importante. Les revenus sont imposés selon le régime LMNP (location meublée non professionnelle).

Bail de mobilité : Créé en 2016, il concerne les salariés ou étudiants en déménagement temporaire. Durée de 1 à 10 mois renouvelable. C'est une solution intermédiaire moins protectrice.

Clauses obligatoires du bail

Le contrat doit mentionner : l'identité complète des parties, l'adresse précise du bien, la date de remise des clés, le loyer mensuel et les conditions de paiement, le montant du dépôt de garantie, les charges locatives ou leur absence, les assurances obligatoires du locataire.

Il doit aussi décrire l'état du bien (rénovation récente ou travaux nécessaires), les responsabilités respectives pour l'entretien et les réparations, les modalités de sortie et de restitution du dépôt de garantie. Depuis 2022, la clause résolutoire unilatérale du propriétaire en cas de loyer impayé est interdite.

Dépôt de garantie : montants et restitution

Montants en 2025 : Pour un bail non-meublé, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer (charges non comprises). Pour un bail meublé, le maximum est 2 mois de loyer.

Restitution : Le propriétaire dispose de 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) pour restituer le dépôt après le départ du locataire. Il peut effectuer des retenues pour dommages dépassant l'usure normale. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Beaucoup de litiges naquent d'une restitution insuffisante ou d'une absence de justification.

État des lieux : entrée et sortie

L'état des lieux d'entrée (EDL) décrit l'état exact du bien à la signature. Il doit être établi conjointement par le propriétaire et le locataire, avec des photos datées ou un tiers de confiance en cas de désaccord. Cet EDL sert de référence pour vérifier les dégradations à la sortie.

L'EDL de sortie, effectué en présence du locataire à la fin du contrat, documente l'état du bien au départ. Les différences entre entrée et sortie justifient les retenues sur le dépôt de garantie. Plusieurs propriétaires oublient l'EDL d'entrée, se créant des problèmes à la sortie.

Résiliation par le locataire

Pour un bail de 3 ans non-meublé, le locataire peut résilier avec un préavis de 1 mois (3 mois si la notification se fait en recommandé traditionnel). En meublé, le préavis est généralement 1 mois. Le locataire doit notifier par courrier recommandé ou acte d'huissier.

Des cas particuliers existent : mobilité professionnelle, problème de santé grave, divorce. Consultez notre guide sur la gestion locative pour comprendre comment gérer cette situation.

Résiliation par le propriétaire

Le propriétaire peut résilier pour reprise personnelle (habitation principale), vente du bien ou motifs graves (impayés persistants, usage abusif). Le préavis est de 3 mois (vide) ou 1 mois (meublé). Les impayés permettent une résiliation rapide avec action en justice.

Loyer : encadrement et révision

L'encadrement des loyers existe à Paris et dans certaines agglomérations. Le propriétaire ne peut pas fixer un loyer au-delà du loyer de référence majoré pour le quartier. Passée cette limite, le locataire peut contester et demander un remboursement.

La révision annuelle du loyer s'effectue selon l'indice de révision des loyers commerciaux (IRL), publié chaque trimestre. Pour 2025, l'IRL reste stable. Le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s'il l'a prévu au contrat et selon cet indice officiel.

Pour approfondir vos connaissances, consultez notre comparaison entre achat et location et les obligations sur les diagnostics immobiliers.