Lors de la vente ou la location d'un bien immobilier, plusieurs diagnostics sont obligatoires. Ces contrôles visent à protéger l'acheteur ou le locataire en révélant les défauts cachés et les risques sanitaires. Découvrez la liste complète des diagnostics, leurs coûts et leurs implications légales en 2025.
Liste complète des diagnostics obligatoires
Pour la vente d'un logement : DPE (Diagnostic Performance Énergétique), Amiante, Plomb, Électricité (si plus de 15 ans), Gaz (si plus de 15 ans), Termites et nuisibles (selon zones), ESRIS (Exposition aux Risques Industriels), Assainissement (zones non raccordées)
Pour la location : DPE, Amiante (selon l'année de construction), Électricité et Gaz (si plus de 15 ans), Gestion des déchets d'amiante avant travaux. Les diagnostics pour vente sont plus exigeants que pour location.
Durée de validité : DPE (10 ans depuis septembre 2022), Amiante (durée illimitée, sauf risque), Plomb (validité 1 an), Électricité (3 ans), Gaz (3 ans), Termites (variable selon zone).
DPE : Diagnostic Performance Énergétique
Le DPE évalue la consommation énergétique du bien et ses émissions de CO₂ sur une échelle de A (très performant) à G (très mauvais). Un bien classé G se vend difficilement et à bas prix. Depuis 2022, le DPE est obligatoire même pour la location.
Coût : 100 à 300 euros selon la région et la taille du bien.
Validité : 10 ans pour un DPE effectué après septembre 2022. Les anciens DPE perdent leur validité. Un bien avec DPE G ne peut être loué que jusqu'à décembre 2024 (cette règle s'étend progressivement).
Diagnostic Amiante
L'amiante, utilisée jusqu'aux années 1990, est cancérigène si elle se dégrade et devient fibreuse. Le diagnostic détecte sa présence dans l'isolation, les tuyaux, les tuiles ou les revêtements.
Qui doit le passer ? Propriétaires de biens construits avant 1997 en cas de vente. Pour la location, l'obligation est plus ancienne (biens avant 1990).
Coût et validité : 200 à 500 euros. Aucune date limite de validité si l'amiante n'est pas détectée. En cas de détection, des mesures de gestion immédiate sont nécessaires.
Diagnostic Plomb
Le plomb, présent dans les peintures anciennes, est toxique en cas d'ingestion par les enfants. Le diagnostic expose la présence de plomb sur les surfaces.
Biens concernés : Construits avant 1949. Pour la vente, c'est obligatoire. Pour la location, les règles varient.
Validité : 1 an à partir de la date du diagnostic. Vous devez refaire le diagnostic chaque année avant la mise en location.
Électricité et Gaz
Ces diagnostics vérifient la sécurité des installations. L'électricité dépiste les risques d'électrocution ou d'incendie. Le gaz cherche les fuites et les mauvaises ventilations pouvant causer l'asphyxie.
Biens concernés : Installations de plus de 15 ans. Plus ancienne, plus le risque augmente.
Coût : 150 à 300 euros par diagnostic.
Validité : 3 ans. Après 3 ans, vous devez recommencer si vous revendez ou relocatez.
Diagnostic Termites et nuisibles
Les termites et autres nuisibles détruisent le bois des structures. Ce diagnostic est obligatoire en zones d'infestation (côte atlantique, sud-est). L'absence de zone de risque peut éventuellement l'exempter, à confirmer avec la mairie.
Coût : 100 à 250 euros.
Qui paie les diagnostics en 2025 ?
Pour la vente : Le vendeur paie tous les diagnostics (sauf erreurs découvertes). Le coût total approche 800 à 1 500 euros selon le bien et la région. C'est un frais à prévoir dans votre budget de vente.
Pour la location : Le propriétaire bailleur paie les diagnostics obligatoires avant mise en location. C'est un investissement dans le bien.
Conséquences de l'absence de diagnostic
Vendre ou louer sans diagnostics obligatoires expose à des pénalités. L'acheteur ou le locataire peut réclamer une réduction de prix ou l'annulation du contrat. Des amendes administratives s'ajoutent (500 à 1 500 euros). Une action en justice peut être intentée pendant 10 ans.
Consultez notre guide pour bien acheter ou louer et notre simulation de crédit immobilier en tenant compte de ces diagnostics dans votre budget.