À deux heures de vol de Paris, baigné de 300 jours de soleil par an et doté d'une fiscalité parmi les plus avantageuses d'Europe, le Portugal est devenu en quelques années la première destination des expatriés et investisseurs français sur le continent. En 2024, plus de 100 000 Français étaient officiellement résidents au Portugal, et le marché immobilier du pays a enregistré son troisième record consécutif en volume de transactions, avec plus de 170 000 ventes pour un montant global dépassant 30 milliards d'euros.

Mais ce « petit eldorado » européen n'est pas exempt de pièges. Entre la fin annoncée du Golden Visa immobilier, les réformes du régime fiscal NHR et la hausse rapide des prix dans les grandes villes, investir au Portugal en 2025 exige une stratégie rigoureuse. Ce guide complet vous offre toutes les clés pour réussir votre projet.

Pourquoi le Portugal séduit autant les investisseurs français

Proximité géographique et culturelle

Lisbonne se situe à 2 h 20 de Paris en avion, Porto à 2 h 00. Plusieurs compagnies low-cost assurent des liaisons quotidiennes depuis une dizaine de villes françaises. La proximité linguistique (le portugais se comprend rapidement pour un francophone), le système juridique de tradition romano-germanique et l'appartenance à l'Union européenne et à la zone euro suppriment la barrière du change et simplifient considérablement les formalités.

Stabilité économique et politique

Le Portugal affiche une croissance du PIB régulière de 2 à 3 % depuis 2017 et a réduit son déficit budgétaire sous la barre des 1 % du PIB en 2024. Le taux de chômage est passé de 17 % en 2013 à 6,5 % en 2024. Le pays bénéficie d'une stabilité politique remarquable par rapport à d'autres destinations d'investissement, avec des alternances démocratiques régulières et un cadre institutionnel solide.

Un tourisme en plein essor

Le Portugal a accueilli plus de 30 millions de touristes en 2024, soit trois fois sa population. Cette fréquentation soutient directement la demande locative saisonnière et génère des rendements attractifs pour les investisseurs positionnés sur le marché du « Alojamento Local » (hébergement touristique réglementé).

Le marché immobilier portugais : villes, prix et rendements

Lisbonne : le marché phare

La capitale concentre environ 30 % des transactions immobilières du pays. Les prix au m² varient considérablement selon les quartiers :

• Quartiers premium (Chiado, Príncipe Real, Estrela, Avenida da Liberdade) : 7 000 à 12 000 euros/m². Clientèle internationale, biens de prestige, rendements locatifs modérés (3 à 4 %) mais forte appréciation du capital.
• Quartiers en gentrification (Marvila, Beato, Penha de França) : 4 000 à 6 500 euros/m². Potentiel de plus-value significatif grâce aux projets de réhabilitation urbaine. Rendements de 4 à 6 %.
• Périphérie (Amadora, Oeiras, Almada) : 2 500 à 4 500 euros/m². Rendements bruts de 5 à 7 %, portés par la demande de location longue durée des travailleurs locaux.

Porto : l'alternative de plus en plus prisée

Porto offre des prix encore 20 à 30 % inférieurs à Lisbonne, avec un dynamisme économique et culturel en forte progression. Les prix se situent entre 3 500 et 7 000 euros/m² dans le centre historique (Ribeira, Cedofeita, Bonfim), et entre 2 000 et 3 500 euros/m² dans les quartiers périphériques. Les rendements locatifs bruts oscillent entre 5 et 7 %, portés par un tourisme en croissance de 15 % par an et une scène universitaire dynamique (plus de 80 000 étudiants).

L'Algarve : le paradis des retraités et des locations saisonnières

La côte sud du Portugal attire les retraités britanniques, français et nord-européens. Les prix varient de 3 500 à 8 000 euros/m² selon la proximité de la mer. Le « triangle d'or » (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura) atteint 6 000 à 10 000 euros/m² pour des propriétés haut de gamme. Les rendements saisonniers peuvent dépasser 6 à 8 % bruts pendant les mois d'été, mais la saisonnalité forte implique une vacance locative significative entre novembre et mars.

L'intérieur du pays : le secret le mieux gardé

L'Alentejo, la Serra da Estrela et le Douro offrent des prix entre 800 et 2 500 euros/m², avec un potentiel de rénovation considérable. Le gouvernement portugais propose des incitations fiscales et des subventions pour la réhabilitation de biens dans les zones de l'intérieur, où la dépopulation est un enjeu majeur. Les rendements y dépendent fortement du tourisme rural et de la qualité de la rénovation, mais des plus-values de 50 à 100 % sont réalisables sur des projets bien exécutés.

Le régime fiscal NHR : ce qui change en 2025

L'ancien régime NHR (2009-2024)

Le régime des « Résidents Non Habituels » a été le principal moteur de l'attractivité fiscale du Portugal pendant quinze ans. Il offrait aux nouveaux résidents fiscaux une exonération d'impôt sur la quasi-totalité des revenus de source étrangère (dividendes, intérêts, plus-values, pensions, revenus fonciers étrangers) pendant 10 ans. Les revenus de source portugaise étaient imposés à un taux forfaitaire de 20 % pour les professions à « haute valeur ajoutée ».

Le nouveau régime IFICI (2025)

Le NHR « classique » a été supprimé le 31 décembre 2024. Il est remplacé par le régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), plus restrictif. Ce nouveau dispositif est réservé aux chercheurs scientifiques, aux cadres d'entreprises bénéficiant d'aides publiques et aux professionnels exerçant dans des secteurs définis comme « stratégiques ». Le taux d'imposition forfaitaire passe à 20 % sur les revenus de source portugaise, et les revenus de source étrangère bénéficient d'une exonération, mais uniquement pour les catégories éligibles.

Pour les investisseurs qui ne relèvent pas de ces catégories, les revenus de source étrangère seront désormais imposés selon le barème progressif portugais, qui culmine à 48 % pour les revenus supérieurs à 80 000 euros. Cette réforme change profondément l'équation fiscale pour les retraités et les rentiers français qui constituaient une part importante de la clientèle du NHR.

Golden Visa et Visa D7 : les voies d'accès à la résidence

Le Golden Visa après la réforme de 2023

Depuis octobre 2023, le Golden Visa n'est plus accessible via un investissement immobilier direct. Les voies restantes pour l'obtenir sont :

• Investissement en fonds de capital-risque ou de private equity : minimum 500 000 euros dans des fonds accrédités par la CMVM (régulateur financier portugais).
• Création d'emplois : création d'au moins 10 postes au Portugal.
• Transfert de capitaux : dépôt d'au moins 1,5 million d'euros auprès d'une institution financière portugaise.
• Investissement dans la recherche scientifique : minimum 500 000 euros dans des institutions de recherche accréditées.

Le Golden Visa confère un titre de séjour de deux ans, renouvelable, avec une obligation de présence minimale de 7 jours par an au Portugal. Après 5 ans, il donne accès à la résidence permanente et à la nationalité portugaise.

Le Visa D7 : l'option la plus accessible

Le Visa D7, destiné aux retraités et aux personnes disposant de revenus passifs, est devenu la voie royale pour les Français souhaitant s'installer au Portugal. Il exige une preuve de revenus mensuels réguliers d'au moins 820 euros (salaire minimum portugais en 2025), soit environ 10 000 euros par an. Ce visa donne accès à la résidence, au système de santé public, et permet de demander la nationalité après 5 ans.

Contrairement au Golden Visa, le D7 exige une présence effective au Portugal (au moins 6 mois par an), ce qui le rend inadapté aux investisseurs souhaitant maintenir leur résidence principale en France.

Fiscalité immobilière au Portugal : l'essentiel

À l'achat

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) : taxe de transfert progressive de 1 à 8 % selon le prix et la nature du bien (résidence principale vs investissement). Exonération pour les biens de moins de 101 917 euros destinés à la résidence principale.
• Impôt du timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix d'achat.
• Frais de notaire et d'enregistrement : environ 1 000 à 2 000 euros.

En cours de détention

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : taxe foncière annuelle de 0,3 à 0,45 % de la valeur cadastrale (VPT) pour les biens urbains. Taux réduit pour les résidents principaux.
• AIMI (Adicional ao IMI) : surtaxe de 0,7 à 1,5 % pour les patrimoines immobiliers dépassant 600 000 euros de valeur cadastrale (ou 1,2 million pour les couples).

Sur les revenus locatifs

Les revenus fonciers sont imposés à un taux forfaitaire de 28 % pour les non-résidents et les résidents optant pour la retenue libératoire. Les résidents peuvent choisir l'intégration au barème progressif si cela leur est plus favorable. Les charges déductibles comprennent les frais de gestion, les réparations, l'IMI, les assurances et les intérêts d'emprunt.

Sur les plus-values

Les plus-values immobilières sont imposées à 28 % pour les non-résidents, sur 100 % du gain. Pour les résidents, seuls 50 % de la plus-value sont imposables, et elle est intégrée au barème progressif. Le réinvestissement du produit de la vente dans un autre bien immobilier au Portugal (résidence principale) permet une exonération totale ou partielle de la plus-value.

Risques et points de vigilance

La surchauffe immobilière dans les grandes villes

Les prix à Lisbonne et Porto ont plus que doublé en dix ans. Le ratio prix/salaire médian atteint des niveaux historiquement élevés, suscitant des tensions sociales et des mesures gouvernementales de régulation (encadrement des loyers, restrictions sur les licences Alojamento Local dans certains quartiers). Une correction des prix n'est pas exclue, en particulier dans les segments les plus exposés au tourisme.

La bureaucratie et les délais administratifs

Le Portugal reste un pays où les procédures administratives sont longues. L'obtention d'un NIF (numéro fiscal, indispensable pour toute transaction), l'ouverture d'un compte bancaire, et les formalités notariales peuvent prendre plusieurs semaines. Les délais de délivrance des visas D7 et Golden Visa se sont allongés en 2024, avec des attentes de 6 à 12 mois.

L'évolution réglementaire rapide

Le cadre fiscal et réglementaire portugais évolue fréquemment. La suppression du NHR, la restriction du Golden Visa et les nouvelles règles sur l'Alojamento Local illustrent une tendance à la restriction des avantages pour les investisseurs étrangers. Intégrez cette incertitude dans votre calcul de rentabilité.

Pour diversifier géographiquement, consultez les opportunités à Madagascar, un marché émergent à fort potentiel. Si vous privilégiez une fiscalité plus agressive, notre guide sur Dubaï vous présente un environnement à impôt zéro. Et pour les formalités d'investissement outre-Atlantique, explorez notre guide sur les États-Unis.

Questions fréquentes sur l'investissement au Portugal

Le Golden Visa portugais permet-il encore d'acheter de l'immobilier ?

Non, depuis octobre 2023, l'investissement immobilier direct ne permet plus d'obtenir le Golden Visa. Les voies restantes sont l'investissement dans des fonds de capital-risque (minimum 500 000 euros), la création d'emplois (10 postes minimum), le transfert de capitaux (1,5 million d'euros) ou l'investissement dans la recherche scientifique.

Le régime NHR existe-t-il encore au Portugal ?

Le régime NHR classique a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouvelles inscriptions. Il est remplacé par le régime IFICI, plus restrictif, réservé aux chercheurs et aux professionnels de secteurs stratégiques. Les personnes ayant obtenu le statut NHR avant 2025 continuent d'en bénéficier jusqu'à l'expiration de leur période de 10 ans.

Quel budget minimum pour investir dans l'immobilier au Portugal ?

Il est possible de trouver des biens habitables à partir de 50 000 à 80 000 euros dans l'intérieur du pays (Alentejo, centre). Dans les grandes villes, les studios commencent autour de 120 000 à 150 000 euros à Porto et 180 000 à 250 000 euros à Lisbonne. En Algarve, les appartements côtiers débutent à partir de 150 000 euros.

Un Français doit-il payer des impôts en France sur ses revenus immobiliers portugais ?

Si vous restez résident fiscal français, vos revenus immobiliers portugais doivent être déclarés en France. La convention fiscale franco-portugaise attribue le droit d'imposition au Portugal (État de situation du bien), mais la France les prend en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition. Un crédit d'impôt est accordé pour éviter la double imposition effective.